鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

幸田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ幸田０５２７ -1	額田郡幸田町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西20m国道、北東6m、二方路		２住居地区計画等 (60,200)
b	Ａ幸田０４２２ -504	額田郡幸田町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m県道、東2.4m、二方路		商業 (90,400)
c	Ａ幸田０５２６ -6	額田郡幸田町		建付地	（　）	不整形	南西16m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ａ岡崎０５２４ -13	岡崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西30m県道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
e	Ａ幸田０５２６ -8	額田郡幸田町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16.8m県道、南東12m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,773	100 [ 95.9]	82,141	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,100
b	(　 ) 102,000	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	101,100	100 [ 126.2]	80,111		80,100
c	(　 ) 72,513	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	76,329	100 [ 94.1]	81,115		81,100
d	(　 ) 96,920	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,920	100 [ 118.1]	82,066		82,100
e	(　 ) 92,436	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	85,589	100 [ 107.0]	79,990		80,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,100 円／㎡]

幸田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,694,435	1,478,837	5,215,598	3,459,170	1,756,428	（　0.9711） 1,705,667	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	34,809,531 円　　　　（　 41,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

幸田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	309.71	ＬＳ1	309.71
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	849 ㎡	35.5 m x 24.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	309.71	100.0	309.71	1,917	593,714	5.0	2,968,570
							1.0	593,714
～

～

～

～

計		309.71	100.0	309.71		593,714		2,968,570
								593,714

⑨年額支払賃料	593,714 円　×　12ヶ月　＝　 7,124,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 309.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,124,568 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 569,965 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,554,603 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,968,570 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,311 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 593,714 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 112,521 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,694,435 円　　　　（　 7,885 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２３２７　　　　-501	1,987 ( 1,952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,911	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,958 円/㎡　月額支払賃料（　 1,917 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２３２６　　　　-502	2,244 ( 2,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,004
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

幸田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	225,500 円	45,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	213,737 円	7,124,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 516,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 432,900 円	45,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,478,837 円　（　　　　　　 1,742 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 309.71 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,459,170 円（　　　　　 4,074 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,694,435 円
②総費用	1,478,837 円
③純収益　①－②	5,215,598 円
④建物等に帰属する純収益	3,459,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,756,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,705,667 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,009 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,809,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
幸田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

幸田 5-2

愛知県

愛知第９

氏名

不動産鑑定士　中野　雅之

TEL.

鑑定評価額

68,900,000 円

１㎡当たりの価格

81,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	額田郡幸田町大字深溝字中池田５２番外				②地積　(㎡)	849 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1.5:1	店舗Ｓ1	低層店舗のほか小工場も見られる路線商業地域	南西20m国道	水道、下水	三ケ根 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.5 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 850 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

三ケ根駅北方

250m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幸田町の南東部に位置する国道沿いの店舗の連たん性が低く商業繁華性の劣る商業地域であるが、一般的要因を
背景に地価は概ね安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は幸田町及び周辺の幹線道路沿いを中心とする商業地域で、主たる需要者は地縁性のある法人、個人事業主
等である。同一需給圏における足元の経済状況は比較的安定的であるが、地域の発展性は限定的であるため、土地を取
得してまでの事業展開には消極的で、事業用定期借地、空き店舗を利用した進出が中心となる。また、土地を取得する
場合でも業種、業態、事業戦略等により取引総額は異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は低層の店舗が見られる路線商業地域で店舗の連たん性は低く、需要者の多くは自らの事業のために土地を取
得している。この点、賃貸経営に基づく不動産収益を基礎とする収益価格は、市場との適合性に欠ける。一方、事業用
地の取得を目的とした取引事例を基礎とする比準価格は、市場の実情に適合した価格で説得力を有する。よって、比準
価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　幸田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 94,100 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[117.8]

[100.0]
100

80,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

競争力の乏しい地域を除き、地価は安定的な
いし上昇傾向となっているが、円安や金融政
策の動向による先行き不透明感は残る。

国道沿いの繁華性の劣る商業地域で地域要因
に特段の変動はないが、一般的要因を背景に
地価は安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

幸田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０５２２ -20	岡崎市		更地	（　）	不整形	北西9.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ岡崎０４２０ -506	岡崎市		建付地	（　）	台形	北東16m県道、南西3m、二方路		１住居 (60,200)
c	Ａ幸田０５２７ -3	額田郡幸田町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西20m国道、北東6m、二方路		２住居地区計画等 (60,200)
d	Ａ幸田０５２６ -6	額田郡幸田町		建付地	（　）	不整形	南西16m県道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,403	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	84,466	100 [ 95.1]	88,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,800
b	(　 ) 82,923	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	89,546	100 [ 103.8]	86,268		86,300
c	(　 ) 78,521	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,521	100 [ 98.7]	79,555		79,600
d	(　 ) 72,513	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	76,329	100 [ 99.7]	76,559		76,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,100 円／㎡]

幸田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,771,265	1,507,890	5,263,375	3,581,890	1,681,485	（　0.9711） 1,632,890	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	33,324,286 円　　　　（　 39,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

幸田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	309.71	ＬＳ1	309.71
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	849 ㎡	35.5 m x 24.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建て一棟貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	309.71	100.0	309.71	1,939	600,528	5.0	3,002,640
							1.0	600,528
～

～

～

～

計		309.71	100.0	309.71		600,528		3,002,640
								600,528

⑨年額支払賃料	600,528 円　×　12ヶ月　＝　 7,206,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 309.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,206,336 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 576,507 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,629,829 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,002,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,624 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 600,528 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 113,812 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,771,265 円　　　　（　 7,976 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２３１６　　　　-501	2,250 ( 2,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,875	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,980 円/㎡　月額支払賃料（　 1,939 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２２２２　　　　-501	2,672 ( 2,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,083
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

幸田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	233,500 円	46,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	216,190 円	7,206,336　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 516,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 448,300 円	46,700,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	46,700 円	46,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,700 円	46,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,507,890 円　（　　　　　　 1,776 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 309.71 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,581,890 円（　　　　　 4,219 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,771,265 円
②総費用	1,507,890 円
③純収益　①－②	5,263,375 円
④建物等に帰属する純収益	3,581,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,681,485 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,632,890 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,923 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,324,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,300 円／㎡）