別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 幸田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 -9 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　伴野　幸宏   TEL.

鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字相見字東山７３番 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (52,111) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 北西6m町道 水道、ガス、下水 相見 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.6 ｍ、奥行　約　　  16.8 ｍ、規模　　       194 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２７年７月に換地処分を 完了した区画整理済の新興住 宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 相見駅南東方 980m 法令 規制 １低専 (52,111) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成過程にあり、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。岡崎市南部の住宅需要 者との競合する地域である為、地価水準は概ねやや強含み基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線沿線を中心とする幸田町内の住宅地域。需要者は幸田町内在住の基幹産業の従業者を中心 として隣接市からの移住者の需要も見られる。住宅地は隣接市と比して割安感があり、最寄駅から名古屋駅への通勤利 便性及び生活利便性に比較的優れた地域で、地価水準は概ねやや強含み傾向にある。需要の中心となる価格帯は対象標 準地の規模で２１００万円程度。新築建売住宅は４０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地において経済的合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから収益価格は試算しない。周辺地域におい て一部に共同住宅が介在しているものの取引の目的は自用目的が中心であることから比準価格を中心とした価格決定が 妥当である。本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さら に地域経済等の一般的要因にも十分配慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸田 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [ 92.2] [100.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原油や木材価格高騰による物価への影響及び 日銀の金融政策の修正等の要因による景気へ の影響が懸念される状況である。 価格形成に影響を及ぼす利用状況等の地域要 因については大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％