別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 幸田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 -4 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　竹本　弘司   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 97,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字横落字竹ノ花８２番１ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 北西5.2m町道 水道、ガス、下水 幸田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．２ｍ町道 交通 施設 幸田駅北東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成し、生活利便性が比較的良好な地域であるため、今後も地域特性と地価水準が大きく変 化することはないと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幸田町一円の住宅地域。需要者の中心は当町及び周辺市に居住する一次取得者である。供給が少なく相対 的に割高感のある西三河地域からの顧客流入もあり、近隣地域周辺の宅地需要は堅調に推移している。売買の中心とな る価格帯は、土地のみの取引で１８００万円～２０００万円程度、新築戸建住宅で３８００万円～４０００万円程度で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺にアパートも見られるが、対象標準地は集合住宅の建築を計画するには画地規模が小さく、経済合理性の観点 から収益物件の想定は困難であるため、収益還元法は適用しない。居住の為の快適性、利便性が重視される住宅地域で あり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的なエリアと判断されるので、 本件については比準価格を採用し、周辺標準地との価格バランスにも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　幸田（県） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     94,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウイルス感染第７波と第８波にも拘ら ず、地域経済は堅調に推移し、物価高の懸念 のなか不動産市況への打撃は小さい。 区画整然とした閑静な住宅地域で、近隣周辺 の地価は上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％ +3.2 ％