別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 幸田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 -2 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　中谷　恵子   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字芦谷字北屋敷５２番２０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 東4m町道 水道、ガス、下水 幸田 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ町道 交通 施設 幸田駅東方 420m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ幸田駅徒歩圏内の既成住宅地域である。駅前の土地区画整理事業により利便性は向上しており地価は上昇傾 向で推移すると思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線沿線の幸田町内の住宅地域である。需要者の中心は幸田町及び隣接市在住の一次取得者層 が見られる。当地域は最寄駅から徒歩圏内の利便性に優れた住宅地域であり、駅前の土地区画整理事業等により居住環 境が向上しており需要は上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、土地は対象標準地と同程度の規模で１ ，７００万円前後、新築の戸建物件は規模にもよるが２，９００万円から３，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では、共同住宅も見受けられるが多くは自用の戸建住宅であり、当地域は収益性より居住の快適性が重視 され周辺の売買価格水準を指標に価格は決定される。尚、対象標準地は賃貸建物を想定するには規模が過小のため、収 益価格は非適用とした。一方、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高い。よって、本件では、比準価格を採用し 、代表標準地との均衡にも留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸田 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [100.6] [103.0] 100 99,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢は新型コロナウイルス感染症等によ り、先行き不透明な状況にある。しかし、地 域や用途にもよるが、不動産需要は概ね回復 している。 幸田駅から徒歩圏内の利便性の高い住宅地域 である。駅前の土地区画整理事業等により利 便性が向上しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％