別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 武豊 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武豊 9-3 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　杉山　信義   TEL.

鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡武豊町大字東大高字北浜田４３番３外 ②地積 　(㎡) 804   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 工場 中小工場、共同住宅 、一般住宅が混在す る地域 北西5m町道 水道、ガス、下水 富貴 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南    75 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 富貴駅北東方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の混在型の中小工場地域で、大きく需要を押し上げる要因は特に無く、内陸部であるが比較的海に近い 低地の地域で、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は武豊町をはじめ知多半島内の中小工業地域全域である。需要者の中心は中小工場、物流施設等の地元中小 企業等である。近隣地域は内陸部であるが比較的海に近い住工混在地域である。新型コロナの影響からは回復しており 、内陸部の工業地需要は比較的安定的である。地価は概ね横ばい傾向で推移している。取引が少なく、取引価格帯は土 地の競争力、規模、企業主体の判断等により取引総額が異なり、価格水準は個別性が強い傾向である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 武豊地区周辺では中小工場地は一般取得の事業利用が多く、比準価格はこの市場実態を反映し実証的な価格として試算 された。収益価格は、賃貸市場が未熟である点、小中規模の賃貸需要は極めて希薄であることから、適用を断念した。 市場の実態を反映した比準価格の相対的信頼性は高いと判断され、一般事業者の行動原理に即して説得力を有する。以 上により、比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大府 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,000 円／㎡ [104.4] 100 100 [100.0] 100 [171.2] [100.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業のリスク回避行動から相対的に内陸部の 工業地への需要はやや高まっており、武豊町 の工業地の地価は概ね横ばい傾向にある。 内陸部であるが比較的海に近い低地の中小工 場地域で、特に大きな地域要因の変動はなく 、地価は概ね横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％