別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 武豊 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武豊 9-2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　二村　茂樹   TEL.

鑑定評価額 3,510,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡武豊町字五号地１番 ②地積 　(㎡) 179,835   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 不整形 1:1.5 工場 大規模工場が建ち並 ぶ臨海工業地域 北10m道路 水道、ガス 上ゲ 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   200 ｍ、南   900 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 450.0 ｍ、規模　　   180,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ道路 交通 施設 上ゲ駅東方 1.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特別の変動要因はなく、現状維持で推移するものと予測する。新型コロナの影響から企業収益は改善傾向にある が、資源資材の高騰が懸念されるところであり、地価は概ね横這い傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的に知多、半田、東西三河地区周辺の臨海部の大工場地域全域。主たる需要者は製造業関連の大企業 が想定される。近隣地域は既に大企業の立地する状況で、未利用地はほぼ無い状況にある。新型コロナからの供給制約 や懸念はあるものの、衣浦港の輸出等も持ち直し感があり。昨年からの不透明感は和らいでいる模様で、地価は概ね横 這い傾向で推移している。価格動向は、企業の投資判断により個別性が極めて高いため、価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 武豊地区周辺では、大規模工場地は一般取得の事業利用が多く、比準価格はこの市場実態を反映し実証的な価格として 試算された。収益価格は、賃貸市場が未熟である点や、大規模工場賃貸の実需は極めて希薄であることから、適用を断 念した。よって比準価格の相対的信頼性は高いと判断され、事業者の行動原理に即した説得力を有する。以上により市 場の特性にも留意し、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,900 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [106.7] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナからの回復の兆しもあって、最近 では衣浦港の貿易状況や、企業の設備投資等 も持ち直し感を見せ始めている。 臨海型の大規模工業地としてほぼ熟成してお り、特記すべき地域要因の変動はなく、高潮 、津波災害のリスクはあるが、地価は概ね横 這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％