鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武豊 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ半田０４１１ -503	半田市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東20m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ半田０４１０ -504	半田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m県道、中間画地		２中専 (60,200)
c	Ａ半田０４１０ -524	半田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m国道、南西7.8m、角地		１住居 (70,200)
d	Ａ常滑０５０１ -15	常滑市		更地	（　）	不整形	南西26m国道、東3m、角地		近商 (90,200)
e	Ａ常滑０４１２ -525	常滑市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北25m国道、西9m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,695	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,242	100 [ 104.0]	86,771	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,800
b	(　 ) 83,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,750	100 [ 97.0]	86,340		86,300
c	(　 ) 98,339	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	93,469	100 [ 105.6]	88,512		88,500
d	(　 ) 73,620	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	80,036	100 [ 100.0]	80,036		80,000
e	(　 ) 85,106	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	80,162	100 [ 98.0]	81,798		81,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,700 円／㎡]

武豊 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,786,121	1,393,884	5,392,237	4,925,480	466,757	（　0.9721） 453,734	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,863,783 円　　　　（　 36,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武豊 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	148.50	Ｓ3	381.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	270 ㎡	10.8 m x 25.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗のフロア貸し、３階は平均専有面積約５１㎡のファミリータイプ２戸の店舗兼住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段等を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.50	100.0	148.50	1,926	286,011	5.0	1,430,055
							2.0	572,022
2～ 2	店舗	131.12	100.0	131.12	1,348	176,750	3.0	530,250
							2.0	353,500
3～ 3	住宅	101.38	100.0	101.38	1,156	117,195	2.0	234,390
							1.0	117,195
～

～

計		381.00	100.0	381.00		579,956		2,194,695
								1,042,717

⑨年額支払賃料	579,956 円　×　12ヶ月　＝　 6,959,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 381.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,959,472 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 571,158 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,568,314 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,194,695 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,191 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,042,717 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 197,616 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,786,121 円　　　　（　 25,134 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ武豊賃貸０５　　　　-501	2,060 ( 2,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,823	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,926 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ武豊賃貸１０　　　　-501	2,307 ( 2,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,229
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武豊 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	343,000 円	68,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	214,184 円	7,139,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 583,100 円	68,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,600 円	68,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,600 円	68,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,393,884 円　（　　　　　　 5,163 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 381.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,925,480 円（　　　　　 18,243 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,786,121 円
②総費用	1,393,884 円
③純収益　①－②	5,392,237 円
④建物等に帰属する純収益	4,925,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	466,757 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	453,734 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,680 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,863,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
武豊 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武豊 5-2

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　吉田　治子

TEL.

鑑定評価額

22,600,000 円

１㎡当たりの価格

83,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知多郡武豊町字ホコラ峯２丁目５０番				②地積　(㎡)	270 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ3	幹線道路沿いに各種店舗の建ち並ぶ商業地域	東20m県道	水道、ガス、下水	上ゲ 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 300 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

上ゲ駅北西方

1.2km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの路線商業地域であり、特別の変動要因はなく、今後も現状維持で推移するものと予測する。新型
コロナの影響からは回復傾向にあり、地価は微減から横ばいの傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は武豊町及びその周辺市町の幹線道路、準幹線道路沿いに位置する商業地域がその範囲となる。主たる需要
者は、飲食店、物販店等を経営する法人又は個人事業者であるが、土地の取得意欲は弱い。新型コロナの影響からは回
復しつつあるが、依然として武豊町の商業地への需要は弱含みで、地価は微減傾向となっている。武豊町内の商業地に
ついては取引規模、形状等が様々であり、需要の中心となる価格帯については把握できなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鑑定評価方式適用により比準価格、収益価格の２価格を得た。比準価格は不動産の市場性を反映した実証的数値である
。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的数値である。近隣地域は賃貸市場が未成熟であり、十分な収益を期待で
きるほどの賃料水準を有していないため、比準価格に比較して収益価格は低めに試算された。本件では比準価格を中心
に、代表標準地との均衡に留意し、収益価格をも参酌して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　武豊 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 56,600 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[ 66.9]

[100.0]
100

84,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直しており、設備投資は持ち直し
、個人消費は緩やかに増加し、住宅投資は弱
めの動きである。公共投資は横ばい圏内の動
きとなっている。

幹線道路沿いの路線商業地域であり、特記す
べき地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 -44.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

武豊 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ半田０４１０ -504	半田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m県道、中間画地		２中専 (60,200)
b	Ａ半田０５０６ -13	半田市		更地	（　）	ほぼ台形	東12m県道、西7m、二方路		１住居 (70,200)
c	Ａ半田０４１０ -524	半田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m国道、南西7.8m、角地		１住居 (70,200)
d	Ａ半田０５１１ -3	半田市		更地	（　）	不整形	西10m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,750	100 [ 99.0]	84,596	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,600
b	(　 ) 75,005	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	70,689	100 [ 84.3]	83,854		83,900
c	(　 ) 98,339	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	93,469	100 [ 110.6]	84,511		84,500
d	(　 ) 78,403	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	82,364	100 [ 100.7]	81,791		81,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,700 円／㎡]

武豊 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,391,696	1,325,867	5,065,829	4,652,640	413,189	（　0.9721） 401,661	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,731,761 円　　　　（　 32,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武豊 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	148.50	Ｓ3	381.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	270 ㎡	10.8 m x 25.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階はフロア貸の店舗、３階はファミリータイプ（専有面積約５１㎡×２戸）の鉄骨造３階建の店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.50	100.0	148.50	1,753	260,321	5.0	1,301,605
							1.0	260,321
2～ 2	店舗	131.12	100.0	131.12	1,350	177,012	3.0	531,036
							1.0	177,012
3～ 3	住宅	101.38	100.0	101.38	1,157	117,297	3.0	351,891
							0.0	0
～

～

計		381.00	100.0	381.00		554,630		2,184,532
								437,333

⑨年額支払賃料	554,630 円　×　12ヶ月　＝　 6,655,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 381.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,655,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 546,845 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,288,715 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,184,532 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,098 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 437,333 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 82,883 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,391,696 円　　　　（　 23,673 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ半田賃貸１０　　　　-503	2,321 ( 2,246)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [127.4]	100 [100.0]	1,938	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,790 円/㎡　月額支払賃料（　 1,753 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ武豊賃貸０５　　　　-503	2,027 ( 1,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [110.0]	1,645
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武豊 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	324,000 円	64,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	205,067 円	6,835,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 550,800 円	64,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,800 円	64,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,800 円	64,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,325,867 円　（　　　　　　 4,911 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 381.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,652,640 円（　　　　　 17,232 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,391,696 円
②総費用	1,325,867 円
③純収益　①－②	5,065,829 円
④建物等に帰属する純収益	4,652,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	413,189 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	401,661 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,488 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,731,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,300 円／㎡）