別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 武豊 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武豊 -3 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　杉山　信義   TEL.

鑑定評価額 9,040,000 円  １㎡当たりの価格 54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡武豊町字ヒジリ田８９番１２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模低層一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西5m町道 水道、ガス、下水 武豊 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ町道 交通 施設 武豊駅北東方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成した住宅地域で特別の変動要因はなく、当分は現状維持で推移するものと予測する。新型コロナの影響 からは回復傾向にあり、今後地価は微減傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄河和線及びＪＲ武豊線沿線の武豊町内の住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内に居住するサ ラリーマン層であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は武豊町北東部寄りの旧市街地にあって、津波リ スク等から住宅地需要は相対的にやや低い。新型コロナの影響からは回復傾向にあり、地価は微減傾向で推移している 。価格は土地で１０００万円前後、新築戸建住宅で２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地条件等からアパート等の収益物件の想定は現実的でないため、収益価格は試算しなかった。当該地域 は戸建住宅が主体で居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格 が決定されることが一般的であると認められるため、試算された比準価格は説得力を有する。以上より、市場の実態を 反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武豊 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,300 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [129.3] [100.0] 100 54,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 武豊町の人口は微増傾向となっており、地価 は北部の整理済地域で微増傾向、その他の地 域は横ばい又は微減傾向とやや二極化傾向で 推移している。 旧市街地の熟成した住宅地域であり、特記す べき地域要因の変動はないが、地価は微減傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％