鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

愛知美浜 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ美浜０４１５ -513	知多郡美浜町		建付地	（　）	ほぼ台形	東7.5m市道、北5.8m、角地		｢調区｣ (60,200)
b	Ａ美浜０４０７ -3	知多郡美浜町		建付地	（　）	不整形	東20m国道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ美浜０４１５ -4	知多郡美浜町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9m国道、北西2.5m、角地		｢調区｣ (60,200)
d	Ａ武豊０４０５ -531	知多郡武豊町		更地	（　）	ほぼ長方形	接面道路無、無道路地		｢調区｣ (60,200)
e	Ａ南知多０４０３ -517	知多郡南知多町		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.3m町道、東1.5m、角地		｢調区｣津波災害警戒区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,460	100 [ 100.0]	[ 95.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.8]	19,037	100 [ 119.5]	15,931	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	15,900
b	(　 ) 17,032	100 [ 100.0]	[ 93.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	15,296	100 [ 107.8]	14,189		14,200
c	(　 ) 19,882	100 [ 100.0]	[ 93.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	17,178	100 [ 124.1]	13,842		13,800
d	(　 ) 15,760	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,760	100 [ 122.4]	12,876		12,900
e	(　 ) 11,204	100 [ 100.0]	[ 94.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	10,369	100 [ 72.5]	14,302		14,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,000 円／㎡]

愛知美浜 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸経営を目的とした土地需要は見込めず、賃貸市場が未成熟でもあるため、経済的合理性の観点から収益還元法を適用しないこととした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
愛知美浜 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

愛知美浜 -10

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　山本　英次

TEL.

鑑定評価額

7,020,000 円

１㎡当たりの価格

15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知多郡美浜町大字古布字善切１９番２				②地積　(㎡)	468 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (60,200) （その他）県立公(普通)
	台形 1.2:1	住宅Ｗ2	中規模農家住宅等が見られる県道沿いの住宅地域	南7.5m県道	水道	河和 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 440 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ県道

交通

施設

河和駅南方

3.5km

法令

規制

｢調区｣
(60,200)
県立公(普通)

⑤地域要因の将
　来予測

市街化調整区域内の既成住宅地域で、地域要因に特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測する。総じて
住宅需要が弱い地域であり、地価は弱含みで下落傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、美浜町を中心に周辺市町に存する主に市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給
圏内の居住者が大半を占め、圏外からの転入者はほとんどない。近隣地域は農家住宅を中心とする既成の集落地域で、
地縁的選好性を有する者の需要が主であることから、宅地需要は限定的で相当に弱く、地価は依然として下落傾向で推
移している。中心価格帯は４００㎡前後の土地で、総額が４００～８００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市街化調整区域内にある近隣地域は、その規制から収益価格は賃貸住宅の想定が合理的でないため。比収益還元法は適
用しなかった。取引事例比較法を適用した比準価格は同一需給圏内の住宅地の事例を収集し、適切に補修正を行って求
められた実証的な価格である。したがって快適性利便性を重視する市場実態を反映した規範性の高い比準価格を採用し
、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南知多 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,100 円／㎡

[ 93.7]
100

100
[101.0]

100
[ 69.4]

[100.0]
100

14,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は持ち直し、生産活動は回復途上、
雇用情勢は緩やかな改善傾向にあり海外動向
にリスクもあるが総じて経済動向は緩やかな
回復基調にある。

市街化調整区域内の既成集落地域であり、特
記すべき地域要因の変動はなく、美浜町の人
口減少が続く中、地価は下落傾向での推移と
なっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

愛知美浜 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ美浜０４１５ -4	知多郡美浜町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9m国道、北西2.5m、角地		｢調区｣ (60,200)
b	Ａ美浜０４１５ -513	知多郡美浜町		建付地	（　）	ほぼ台形	東7.5m市道、北5.8m、角地		｢調区｣ (60,200)
c	Ａ半田０５１１ -38	半田市		建付地	（　）	不整形	北西2m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	Ａ武豊０４０５ -531	知多郡武豊町		更地	（　）	ほぼ長方形	接面道路無、無道路地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,882	100 [ 100.0]	[ 93.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	17,178	100 [ 118.8]	14,460	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	14,500
b	(　 ) 18,460	100 [ 100.0]	[ 95.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.8]	19,037	100 [ 114.3]	16,655		16,700
c	(　 ) 13,446	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	17,576	100 [ 121.5]	14,466		14,500
d	(　 ) 15,760	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,760	100 [ 112.2]	14,046		14,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,000 円／㎡]

愛知美浜 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸経営を目的とした土地需要は見込めず、経済的合理性の観点から収益還元法を適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ