別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 愛知美浜 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知美浜 -5 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　大矢知　哲也   TEL.

鑑定評価額 4,700,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡美浜町新浦戸２丁目８番１４ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 住宅の中に空地も見 られる区画整理済の 住宅地域 北西6m町道 水道 河和 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ町道 交通 施設 河和駅南東方 1.9km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心に未利用地が散見される海岸近くの住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。生 活利便性は比較的良いが、町内全般において需要が弱いため、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、美浜町を中心とする知多半島中南部に存する住宅地域である。需要者は、美浜町の地縁者が中心であり 、転入者は少ない。近隣地域は海岸に近い住宅地域で、生活利便性は比較的良好であるが、人口の減少で町内全体の需 要が乏しい状況であり、当該地域においても同様に需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地２００㎡で５００万 円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。対象標準地での賃貸経営 は経済的に不合理であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を 指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知美浜 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,800 円／㎡ [ 96.1] 100 100 [104.0] 100 [ 75.5] [100.0] 100 27,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美浜町では、既存及び新規産業の活性化に取 り組んでいるが、人口減少や高齢化率の上昇 に歯止めがかからず、地域経済の低迷が続い ている。 海岸近くに存する街路整備の進んだ住宅地域 である。地域要因に特段の変動はないが、需 要の弱い状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％