別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 愛知美浜 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知美浜 -1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　二村　茂樹   TEL.

鑑定評価額 7,720,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡美浜町大字河和字北田面２９番８外 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1.5:1 住宅 Ｗ2 住宅、アパート等が 点在する駅に近い住 宅地域 北4.8m町道 水道 河和 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ町道 交通 施設 河和駅南西方 280m 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 街路が比較的に整った河和駅近くの既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状維持と見込ま れる。人口減少や長期的な宅地需要の減退が続いている模様で、地価は下落傾向で推移すると予測する。　　 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄河和線及び知多新線沿線を中心とする住宅地域全域。需要者の中心は地縁性を有する町内在住の居住 者層で圏外からの転入者はほとんど見られない。近隣地域は利便性が良好な既成住宅地域である。市場性は新型コロナ からの回復基調にあるものの、人口流出・世帯数の減少が続き、宅地需要の減少が顕著で、地価は下落傾向が継続して いる。土地は５００万円～１０００万円程度、新築戸建物件は２２００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺は、居住を意識した自己利用が主で、地縁性が極めて高い地域である。比準価格はこの市場実態が反 映されたもので実証性を有する。一方、収益価格に関しては、賃貸需要も乏しく、経済的合理性の観点から、賃貸住宅 の想定は実現性が低いため断念した。従って、比準価格は住宅用途の取引実勢が反映されつつ、一般的な土地取得者の 行動原理に即して最も説得力があると判断され、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知美浜 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,800 円／㎡ [ 96.1] 100 100 [104.0] 100 [ 63.6] [100.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナから回復基調にはあるが、漁業、 観光産業への持ち直し感はまだ弱く、宅地の 慢性的な需要不足と共に地価は下落傾向であ ると見込まれる。 地域要因に特段の変化は見られない。人口減 少、過疎化が進み宅地需要の低迷が続く状況 下であり、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％