鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

南知多 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南知多０４０３ -501	知多郡南知多町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m町道、北東4.2m、二方路		商業津波災害警戒区域 (90,270)
b	Ａ南知多０４０３ -506	知多郡南知多町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南5.5m町道、東1.5m、西2m、三方路		商業津波災害警戒区域 (90,330)
c	Ａ南知多０４０３ -525	知多郡南知多町		建付地	（　）	ほぼ台形	南西7.5m国道、北西2.2m、角地		近商土砂災害警戒区域津波災害警戒区域 (80,200)
d	Ａ南知多０５０３ -23	知多郡南知多町		建付地	（　）	ほぼ台形	北10m国道、北東8.5m、南東3.2m、三方路		近商津波災害警戒区域 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,905	100 [ 100.0]	[ 92.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	39,216	100 [ 125.6]	31,223	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,200
b	(　 ) 28,083	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	26,874	100 [ 108.6]	24,746		24,700
c	(　 ) 15,513	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	15,694	100 [ 93.1]	16,857		16,900
d	(　 ) 24,458	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.6]	24,157	100 [ 104.8]	23,051		23,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.5
b	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.5
c	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +0.6	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,900 円／㎡]

南知多 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,407,181	451,350	1,955,831	1,881,160	74,671	（　0.9721） 72,588	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,578,000 円　　　　（　 6,920 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南知多 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	89.27	Ｓ2	178.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	12.4 m x 20.5 m	前面道路：町道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階は住宅ファミリータイプ（平均賃貸面積約４５㎡）２戸の店舗兼共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.27	100.0	89.27	1,260	112,480	3.0	337,440
							2.0	224,960
2～ 2	住宅	89.27	100.0	89.27	1,000	89,270	2.0	178,540
							0.0	0
～

～

～

計		178.54	100.0	178.54		201,750		515,980
								224,960

⑨年額支払賃料	201,750 円　×　12ヶ月　＝　 2,421,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,421,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 205,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,359,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	515,980 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,747 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 224,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 42,634 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,407,181 円　　　　（　 10,558 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南知多賃貸０１　　　　-501	1,038 ( 1,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.5]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,368	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,306 円/㎡　月額支払賃料（　 1,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ南知多賃貸０１　　　　-502	968 ( 965)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.5]	100 [100.0]	973
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南知多 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,000 円	26,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	76,950 円	2,565,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 183,400 円	26,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 451,350 円　（　　　　　　 1,980 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 178.54 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,881,160 円（　　　　　 8,251 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,407,181 円
②総費用	451,350 円
③純収益　①－②	1,955,831 円
④建物等に帰属する純収益	1,881,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	74,671 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	72,588 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,578,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,920 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
南知多 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南知多 5-1

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　大矢知　哲也

TEL.

鑑定評価額

5,290,000 円

１㎡当たりの価格

23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知多郡南知多町大字大井字真向２番１				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ既成の近隣商業地域	東6.8m町道	水道	河和 9.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．８ｍ町道

交通

施設

河和駅南東方

9.3km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗等が見られる漁港近くの近隣商業地域であるが繁華性は低い。店舗等の新規参入はほぼ見られず、当面は現
状のまま推移すると予測する。背後人口も減少しているため、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,140 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、知多半島中南部に存する商業地域である。需要者の中心は、小売店舗等を営む地場の個人事業主、中小
の事業者等である。近隣地域は地元住民を主たる顧客としているが、背後人口の減少が続いており、繁華性は低い。土
地需要は、既存事業者による敷地の買い増しが中心であり、新規出店の需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、利用
目的や規模によって異なるが、土地２００㎡で５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は標準地に賃
貸用建物の建設を想定して求めた理論的な価格であるが、不動産価格に見合った賃料水準が形成されておらず、低位に
試算された。従って、相対的信頼性が高い比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地との均衡に留意し、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南知多 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,900 円／㎡

[ 95.3]
100

100
[104.0]

100
[141.5]

[100.0]
100

23,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南知多町では地域経済を支える主要産業の低
迷が長引いており、人口減少や高齢化率の上
昇に歯止めがかからない状態が続いている。

店舗等が見られる近隣商業地域である。新規
の出店はみられず、需要の弱い状況が続いて
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

南知多 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ武豊０５０５ -23	知多郡武豊町		更地	（　）	ほぼ長方形	東10.6m国道、北2.2m、角地		２住居 (60,200)
b	Ａ南知多０４０３ -506	知多郡南知多町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南5.5m町道、東1.5m、西2m、三方路		商業津波災害警戒区域 (90,330)
c	Ａ南知多０５０３ -23	知多郡南知多町		建付地	（　）	ほぼ台形	北10m国道、北東8.5m、南東3.2m、三方路		近商津波災害警戒区域 (90,200)
d	Ａ南知多０４０３ -525	知多郡南知多町		建付地	（　）	ほぼ台形	南西7.5m国道、北西2.2m、角地		近商土砂災害警戒区域津波災害警戒区域 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,481	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	37,965	100 [ 163.1]	23,277	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,300
b	(　 ) 28,083	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	26,874	100 [ 111.2]	24,167		24,200
c	(　 ) 24,458	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.6]	24,157	100 [ 111.2]	21,724		21,700
d	(　 ) 15,513	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	15,694	100 [ 83.2]	18,863		18,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +44.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +0.6	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,200 円／㎡]

南知多 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,411,033	452,829	1,958,204	1,881,160	77,044	（　0.9721） 74,894	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,628,130 円　　　　（　 7,140 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南知多 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	89.27	Ｓ2	178.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	12.4 m x 20.5 m	前面道路：町道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は、店舗でフロア貸し。２階は、ファミリータイプの共同住宅で、平均専有面積約４５㎡の２ＬＤＫ。平面駐車場４台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.27	100.0	89.27	1,281	114,355	4.0	457,420
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	89.27	100.0	89.27	1,025	91,502	2.0	183,004
							0.0	0
～

～

～

計		178.54	100.0	178.54		205,857		640,424
								0

⑨年額支払賃料	205,857 円　×　12ヶ月　＝　 2,470,284 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,470,284 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 209,143 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,405,141 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	640,424 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,892 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,411,033 円　　　　（　 10,575 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南知多賃貸０１　　　　-501	1,038 ( 1,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [105.0]	1,318	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,285 円/㎡　月額支払賃料（　 1,281 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ南知多賃貸０１　　　　-502	968 ( 965)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,210
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南知多 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,000 円	26,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	78,429 円	2,614,284　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 183,400 円	26,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 452,829 円　（　　　　　　 1,986 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 178.54 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,881,160 円（　　　　　 8,251 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,411,033 円
②総費用	452,829 円
③純収益　①－②	1,958,204 円
④建物等に帰属する純収益	1,881,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	77,044 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	74,894 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 328 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,628,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,140 円／㎡）