別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 南知多 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南知多 -8 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　加藤　典利   TEL.

鑑定評価額 2,270,000 円  １㎡当たりの価格 9,520 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡南知多町大字山海字小山８９番 ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 県立公(普通) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成の住宅地域 東4.8m町道、南側道 水道 内海 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ町道 交通 施設 内海駅南東方 5.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 県立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動もなく、当面は現在の住環境を維持していくも のと予測される。地価水準は下落傾向が続いていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,520 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南知多町及び美浜町の市街化調整区域内一円の既成住宅地域である。需要者は地元居住者に限定される傾 向が強く同一需給圏外からの転入者はほとんど見られない。都市的環境が希薄な地域であり住宅需要は極めて弱く、地 価動向も下落基調に歯止めがかからない状況にある。画地規模が不均一で取引件数も少なく明確な地価水準の把握は困 難であるが、概ね１㎡当たり１万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ住宅地域で、アパート等の収益物件は見られないため、収益還元法の適用は行わなかっ た。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した信 頼性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、過去１年間の地域の地価動向及 び今後の不動産市場の動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南知多 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,100 円／㎡ [ 93.7] 100 100 [101.0] 100 [104.9] [ 96.9] 100 9,510  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響が弱まり、不動産市 場は回復しているが、資源高、円安等今後の 経済状況の先行きは不透明であり予断を許さ ない状況である。 既成の農家住宅地域で住宅需要はほとんどな く、地価は下落基調が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.7 ％  ％