別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 南知多 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南知多 -5 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　西村　邦広   TEL.

鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡南知多町大字師崎字神戸浦１７７番１ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に駐車 場も見られる高台の 住宅地域 北東6m町道 水道 河和 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 河和駅南東方 12.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の居住環境良好な住宅地域であるが、高齢化や人口減少等の影響を受けて南知多町内全域で不動産市況の低 迷が続き回復の兆しも見えないことから、地価は下落傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町を中心に周辺市町における住宅地域であり、主たる需要者は南知多町及び周辺市町に居住する住宅建 設を目的とする個人である。当該近隣地域は高台の居住環境良好な住宅地域であるが、高齢化や人口減少を背景に当町 内全域で不動産市況の低迷が続き、回復の兆しも見えないことから需要は弱含みである。このような状況下、市場の中 心価格帯は、土地は２，０００～７，０００千円、土地建物一体で２０，０００千円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係が成立し得る取引事例から比準して求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。収益 価格は対象標準地の画地条件及び投資採算性の観点等より求めることができなかった。当該近隣地域は居住環境を重視 する個人需要者による取引が中心であることから市場性を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討も踏まえ 、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南知多 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,400 円／㎡ [ 96.1] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と高齢化率の上昇、地場産業の低迷 等の複合的要因の影響により、過疎化が進ん でおり、当町全域で不動産市況が長期にわた り低迷している。 一般住宅を中心とした高台の住宅地域である 。津波災害の危険性は少ないが、当町内全域 での不動産市況の低迷により、地価は未だに 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.6 ％  ％