別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
南知多 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南知多 -3 愛知県 愛知第7 氏名  不動産鑑定士 加藤 典利   TEL.
鑑定評価額 5,760,000 円  1㎡当たりの価格 17,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
知多郡南知多町大字内海字上浜田48番1
②地積
 (㎡)
322  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



(60,160)
台形
1:1
住宅

W2
一般住宅、農家住宅
等が混在する住宅地
南東4m町道 水道 内海

1.1km
(2)



①範囲 東    30 m、西    70 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  4
m町道
交通

施設
内海駅南方

1.1km
法令

規制
1住居
(60,160)


⑤地域要因の将
 来予測
旧来からの住宅地域であり、特別の変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。地価水
準は下落傾向が続いていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0
形状                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            17,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南知多町一円の住宅地域である。需要者の中心は地元居住者であり同一需給圏外からの転入者は少ない。
南知多町は人口が長期的に減少傾向にあり、親族間や隣接地の取引が多く見られ土地の流動性は低い状況にある。需要
は限定的で弱含みであり、地価動向は下落傾向に歯止めがかからない状況にある。取引件数も少ないため明確な地価水
準の把握は困難であるが、概ね1㎡当たり1~2万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は旧来からの住宅地域で、アパート等の収益物件は見られないため、収益還元法の適用は行わなかった。取引
事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した信頼性の高
い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、過去1年間の地域の地価動向及び今後の
不動産市場の動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 南知多 -1                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +6.0
[前年代表標準地等の価格]
         19,300 円/㎡
[ 94.3]
100
100
[106.0]
100
[ 99.9]
[104.0]
100
17,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           18,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナ感染症の影響が弱まり、不動産市
場は回復しているが、資源高、円安等今後の
経済状況の先行きは不透明であり予断を許さ
ない状況である。

旧来からの住宅地域で、住宅需要は弱く、地
価は下落傾向にある。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -4.0
環境        +1.0
行政        +1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-4.8 %  %
3 試算価格算定内訳 南知多 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A南知多0
403
-507
知多郡南知多町

更地


  
(           ) 
正方形 東7.5m町道、
中間画地




1住居
津波災害警戒区域
(60,200)
b A南知多0
403
-528
知多郡南知多町

更地


  
(           ) 
長方形 西6m町道、
中間画地




1住居
津波災害警戒区域
(60,200)
c A南知多0
403
-522
知多郡南知多町

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南4m町道、
北2m、二方路




1住居
土砂災害警戒区域
(60,160)
d A南知多0
503
-14
知多郡南知多町

建付


  
(           ) 
不整形 北3m町道、
中間画地




近商
津波災害警戒区域
(80,200)
e A南知多0
403
-502
知多郡南知多町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m町道、
東6.5m、角地




商業
津波災害警戒区域
(90,240)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
16,461  
100
[ 100.0]
[  94.4]
100
100
[   /  ]
100
[  93.6]

16,602 
100
[ 124.6]

13,324 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

13,900 
b (            
17,705  
100
[ 100.0]
[  94.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

16,714 
100
[  99.9]

16,731 

17,400 
c (            
17,297  
100
[ 100.0]
[  94.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

15,551 
100
[  94.6]

16,439 

17,100 
d (            
14,694  
100
[ 100.0]
[  96.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

14,543 
100
[  84.2]

17,272 

18,000 
e (            
22,389  
100
[ 100.0]
[  96.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

21,583 
100
[ 113.1]

19,083 

19,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -1.0 環境     +21.0
画地      -6.4 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -4.0 環境      +1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境      -1.5
画地      +7.1 行政      -2.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -4.0 環境     -14.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     +11.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +4.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      17,900 円/㎡]  



南知多 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地の最有効使用は戸建住宅地で、規模も小さく経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であると判断さ
れるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
南知多 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南知多 -3 愛知県 愛知第7 氏名  不動産鑑定士 西村 邦広   TEL.
鑑定評価額 5,760,000 円  1㎡当たりの価格 17,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
知多郡南知多町大字内海字上浜田48番1
②地積
 (㎡)
322  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



(60,160)
台形
1:1
住宅

W2
一般住宅、農家住宅
等が混在する住宅地
南東4m町道 水道 内海

1.1km
(2)



①範囲 東    30 m、西    70 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  4
m町道
交通

施設
内海駅南方

1.1km
法令

規制
1住居
(60,160)


⑤地域要因の将
 来予測
既成住宅地域であり、高齢化や人口減少等に伴う南知多町内全域での不動産市況の低迷に歯止めがかからず、地
価は下落傾向にあるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0
形状                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            17,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当町を中心に周辺市町における住宅地域であり、主たる需要者は南知多町及び周辺市町に居住する住宅建
設を目的とする個人である。当該近隣地域は集落的性格を有する既成住宅地域で、南知多町内全域での不動産市況の低
迷及び相対的競争力の低下に伴い需要は弱含みの状況にある。このような状況下において市場の中心価格帯は、土地は
4,000~9,000千円、土地建物一体で20,000千円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は代替競争関係が成立し得る取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である
。収益価格は賃貸需要が乏しく賃貸物件の建設を想定することが困難であったため求めることができなかった。当該近
隣地域は住宅建設を目的とする自用目的での取引が中心であることから市場性を反映した比準価格を採用して、代表標
準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 南知多 -1                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +6.0
[前年代表標準地等の価格]
         19,300 円/㎡
[ 94.3]
100
100
[106.0]
100
[ 99.9]
[104.0]
100
17,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           18,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減少と高齢化率の上昇、地場産業の低迷
等の複合的要因の影響により、過疎化が進ん
でおり、当町全域で不動産市況が長期にわた
り低迷している。

最寄駅からやや離れた既成住宅地域であり、
不動産市況の長期的低迷の影響もあって地価
は下落傾向にある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -4.0
環境        +1.0
行政        +1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-4.8 %  %
3 試算価格算定内訳 南知多 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A南知多0
403
-532
知多郡南知多町

更地


  
(           ) 
不整形 南7m国道、
中間画地




1住居
津波災害警戒区域
(60,200)
b A南知多0
403
-522
知多郡南知多町

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南4m町道、
北2m、二方路




1住居
土砂災害警戒区域
(60,160)
c A南知多0
503
-12
知多郡南知多町

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西7.4m町道、
北6m、角地




1住居
津波災害警戒区域
(60,200)
d A南知多0
403
-528
知多郡南知多町

更地


  
(           ) 
長方形 西6m町道、
中間画地




1住居
津波災害警戒区域
(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
12,946  
100
[ 100.0]
[  94.8]
100
100
[   /  ]
100
[  88.0]

13,946 
100
[  81.4]

17,133 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

17,800 
b (            
17,297  
100
[ 100.0]
[  94.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

15,551 
100
[  91.2]

17,052 

17,700 
c (            
18,010  
100
[ 100.0]
[  96.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

16,466 
100
[  95.8]

17,188 

17,900 
d (            
17,705  
100
[ 100.0]
[  94.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

16,714 
100
[  94.0]

17,781 

18,500 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -4.0 環境     -20.0
画地     -12.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境      -5.0
画地      +7.1 行政      -2.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -1.0 環境      -7.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -4.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      17,900 円/㎡]  



南知多 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
賃貸需要が乏しく、経済合理性の観点より賃貸物件の建設が困難であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ