別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 南知多 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南知多 -1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　加藤　典利   TEL.

鑑定評価額 3,600,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡南知多町大字山海字荒布越１２０番２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 未利用地が多い区画 整然とした住宅地域 南東6m町道 水道 内海 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 内海駅南東方 4.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地が残る住宅地域であり、特別の変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。地 価水準は下落傾向が続いていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南知多町一円の住宅地域である。需要者の中心は地元居住者であり同一需給圏外からの転入者は少ない。 南知多町は人口が長期的に減少傾向にあり、親族間や隣接地の取引が多く見られ土地の流動性は低い状況にある。需要 は限定的で弱含みであり、地価動向は下落傾向に歯止めがかからない状況にある。取引件数も少ないため明確な地価水 準の把握は困難であるが、概ね１㎡当たり１～２万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅に事業所等が見られる住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られないため、収益還元法の適 用は行わなかった。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場 価値を表した信頼性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、過去１年間の地域の地価動向及び今後の不動産 市場の動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響が弱まり、不動産市 場は回復しているが、資源高、円安等今後の 経済状況の先行きは不透明であり予断を許さ ない状況である。 未利用地が残る住宅地域で、住宅需要は弱く 、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.7 ％  ％