別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 愛知東浦 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知東浦 -8 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　後藤　大吉   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡東浦町大字緒川字肥後原１番２１０ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並び 周辺に農地も存する 住宅地域 北東6m町道 水道、ガス 巽ケ丘 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 巽ケ丘駅北東方 1.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　調整区域内の住宅団地であり、当面は現状のまま推移してゆくものと予測される。地価水準は需要が堅調であ ることから強含みにて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ねＪＲ武豊線沿線各駅から外延的に広がる住宅地域の存する一円の圏域である。需要者は東浦町内の 個人のほか刈谷市等の西三河方面からの転入もみられる。インフラ整備の行われた地域では、売り物件の供給不足から 需要が逼迫しており、地価は上昇基調にある。土地の総額は１，５００万円～２，０００万円程度、新築の戸建物件は ３，０００万円～３，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣では市内通勤者を対象とするアパ－ト等も見受けられるが、対象標準地は間口が狭小であり、経済合理性に見合 った収益物件の想定が困難であることから土地残余法の適用は断念した。また低層一般住宅を中心とする住宅地であり 、自用目的の取引が中心となる地域の実情を考慮した結果、実証性の高い比準価格を重視しつつ、代表標準地との検討 を踏まえて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 72.2] [100.0] 100 59,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　東浦町の住宅需要は堅調であり、区画整理 済の住宅地域及び既成住宅地域共に、地価は 上昇傾向にある。 　地域要因の変化は特に認められない。但し 調整区域内の住宅団地であっても住宅需要は 堅調であり、地価はやや上昇傾向にある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％