別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 愛知東浦 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知東浦 -1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　種村　大輔   TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡東浦町大字石浜字藤塚６２番９０ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東6m町道 水道、ガス、下水 石浜 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   170 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 石浜駅西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、変動要因はなく、今後も現状のまま推移するものと見込まれ る。地価水準は、周辺市の影響を受け、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武豊線沿線を中心とする東浦町及び周辺市町の住宅地域と把握できる。需要者は、東浦町居住者及び 名古屋市、刈谷市等へ通勤する周辺市町の居住者が中心である。区画整然とした住環境も良好な住宅団地であり、新型 コロナの影響を受けつつも地価は上昇傾向となっている。土地は２，０００万円前後、新築の戸建住宅は３，５００～ ４，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心の閑静な住宅地域に所在しており、賃貸需要はほとんどなく、経済合理性を有する共同住 宅の想定が困難であったため、収益還元法は試算しなかった。居住性、快適性が重視される住宅地域であり、自己使用 目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格形成されることが一般的である。以上より、比準価格を採用し、経済情 勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東浦町の品等良好な住宅地は自動車関連産業 の需要を中心とした周辺市の地価上昇の影響 を受け上昇傾向。既成住宅地等にもその影響 が波及している。 画地の整然とした住宅地域で、周辺市の堅調 な住宅需要により底堅く、新型コロナからの 持ち直しもあり、地価は上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％