別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 阿久比 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿久比 -4 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　藤嶋　洋一   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡阿久比町大字卯坂字東新畑１４番１外 ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 南5m町道、背面道 水道、ガス、下水 坂部 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ町道 交通 施設 坂部駅北方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 起伏のある住宅地域で現状を維持しつつ熟成するものと推測される。新型コロナウイルス感染症の影響も残るが 、地価は若干強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄河和線沿線を中心とする阿久比町及び周辺市町における住宅地域で、主たる需要者は阿久比町及び周 辺市町に居住する住宅建設を目的とする個人である。最寄駅から概ね徒歩圏内にある高台の住宅地域で不動産需要は安 定している。このような状況下市場の中心価格帯は、土地は１，５００万円前後、土地建物一体で３，５００万円前後 が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は一長一短はあるものの信頼性のある取引事例から求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。収益 価格は対象標準地の画地条件等より求めることができなかった。近隣地域では収益性よりも居住の快適性を重視した住 宅取得を目的とする個人需要者による取引が中心のため、市場性を反映した比準価格を採用して、収益価格の考え方も 参酌し、最近の不動産市況も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による景気の先行 き不透明感は残るものの、阿久比町住宅地の 地価は若干強含みで推移している。 最寄駅の徒歩圏内にある旧来からの住宅地域 であるが、不動産需要は安定しており、この １年間での地価は若干上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％