別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 飛島 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飛島 9-2 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　三輪　勝年   TEL.

鑑定評価額 38,500,000 円  １㎡当たりの価格 58,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡飛島村大字梅之郷字中梅６０番７ ②地積 　(㎡) 661   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 工場兼事務所 Ｓ2 中小の工場、物流施 設が多い国道近くの 工業地域 南8.5m村道 水道 稲永 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和３年、名古屋第２環状線 が全線開通し、当該地域の北 方に「飛島北ＩＣ」が開設。 街 路 ８．５ｍ村道 交通 施設 稲永駅南西方 5.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小の工場、物流施設が多い中小工業地域である。名古屋第２環状線の全線開通を受け、物流関連を主に需要の 高まりが継続し地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は飛島村及び周辺市町村に位置する内陸型の中小工場地域で、需要者の中心は製造加工業等を営む地元の中 小事業者及び物流関連業者等である。製造加工業等の事業環境は不透明であり中小工場地への需要は弱含みであるが、 名古屋環状２号線の全面開通の影響もあり地価は上昇傾向である。一方、物流関連事業者を買手とする需要は旺盛であ り、取引価格は取引当事者の属性、取得目的等によって多様である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場、倉庫等が混在する工業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域にて多数の取引事例を収集選択して試算 した。一方、画地規模が小さく採算のとれる倉庫の賃貸事業の想定が困難であるため、収益還元法の適用を見送った。 おもな需要者は自用を前提に土地価格について比準価格を重視する傾向があることを勘案し、比準価格を採用して代表 標準地との均衡検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-6               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [100.0] 100 [132.9] [100.0] 100 58,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＥＣ市場の活性により物流施設需要が高まる 一方で、製造業等の工場需要は弱含みの状況 。資源高、日銀政策変更等により後者の先行 きは不透明。 令和３年５月に名古屋環状２号線が全線開通 し、当該地域の北方に「飛島北ＩＣ」が開設 した。物流需要の高まりを背景に地価は上昇 した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.6 ％  ％