別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 飛島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飛島 9-1 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.

鑑定評価額 695,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡飛島村木場１丁目１６番 ②地積 　(㎡) 12,640   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2.5 倉庫兼事務所 Ｓ1 大規模工場、木材関 連企業が多い臨海工 業地域 北30m道路 水道 国道３０２号 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   180 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 貯木場に面した臨海型工業地 である。 街 路 ３０ｍ道路 交通 施設 稲永駅西方 7.3km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 名古屋港の貯木場に面し、木材関連企業が立地するが、それ以外の用途も見られ、多様な工業・流通業務地域と なってきている。流通業務関連の需要が旺盛で、地価は上昇基調にある。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋港臨港地区一円であり、需要者はまとまった画地規模を必要とする製造業者、流通関連業者等で ある。名二環が伊勢湾岸自動車道とつながり、飛島インターチェンジに近い当該地域の用地需要は旺盛である。中心と なる価格帯は、規模の大きな工場地のため、個別性が強く、一定の傾向は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心で、周辺の類似地域を中心に、取引事例を採用して試算した比準価格は、直近の不動産市場の実 態を反映した試算価格と言えよう。一方、大規模工業地のため、賃貸を想定するのは現実性が低いことから、収益還元 法は適用しなかった。実際に、市場性を重視して取引される地域と言えよう。したがって、市場の実態を反映した比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [110.1] 100 100 [103.0] 100 [ 73.3] [100.0] 100 54,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地は、コロナ禍からの回復が早く、倉庫 用地需要を中心に需要は拡大している。製造 業の設備投資も増えてきており、工業地需要 は増加している。 物流施設関連の立地が可能な地域への投資需 要は旺盛で、地価は強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  -7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.9 ％  ％