別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 蟹江 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蟹江 -6 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　堀田　直紀   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡蟹江町西之森９丁目３２１番 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 低層一般住宅が建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 南5m町道 水道、ガス、下水 永和 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 永和駅北東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、特筆すべき変動要因もなく、今後も現状のまま推移してい くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄名古屋線、ＪＲ関西本線沿線で、蟹江町及び隣接市区の住宅地域である。需要者の中心は、地縁的 選好性を有する居住者であり、圏域外からの転入は少ない。街区整然とした住宅地域であるが、最寄駅までの距離があ ることから需要はやや低調で地価は概ね横ばいで推移している。市場での中心価格帯は、土地は標準的規模で１５００ 万円弱、新築戸建物件は３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では自用目的の取引が中心となっている。適用した取引事例比較法は周辺類似地域を中心に信頼できる多数の 取引事例を得ることができた。一方、対象標準地は画地規模等による制約があり、有効な収益物件の想定には合理性を 欠くため、収益還元法の適用は断念した。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蟹江 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [132.9] [105.0] 100 73,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が緩和し経済は回復傾向に ある。特に住宅地の需要は堅調に推移してい る。一方で国際情勢不安、物価高には注視が 必要である。 一般住宅を主体とする区画整然とした住宅地 域であり、地域要因に特段の変動は認められ ない。地価は横這いから僅かな上昇となって いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％