別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 蟹江 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蟹江 -5 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　松原　一隆   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡蟹江町今西２丁目２１３番 ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅等も見られる 住宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 蟹江 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 蟹江駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅等が見られる住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は微 増傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ関西本線及び近鉄名古屋線沿線で、概ね海部郡蟹江町、弥富市及び名古屋市中川区の住宅地域である 。需要者は蟹江町、名古屋市に勤務する勤労世帯の一次取得者層が大半を占めており、地価はやや強含みで推移いてい る。土地は１５００万円程度、新築戸建住宅は３５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないため 収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的 に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　蟹江（県） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 急激な物価上昇と為替変動により先行きは不 透明であるが、地価は概ね堅調に推移してお り、ウィズコロナの下で景気の持ち直しが期 待される。 地域要因は安定的であり特段の変動要因は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％ 0.0 ％