別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 蟹江 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蟹江 -4 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　青山　晃   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡蟹江町本町７丁目６０番 ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 北6.3m町道 水道、下水 近鉄蟹江 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   180 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．３ｍ町道 交通 施設 近鉄蟹江駅北東方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近鉄蟹江駅とＪＲ蟹江駅の間に存する既成住宅地域である。鉄道駅、北方の商業施設等生活利便施設に比較的近 い地域であり、一般住宅、アパート等が混在する低層住宅地として今後も推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄名古屋線及びＪＲ関西本線沿線の蟹江町内の住宅地域である。需要者は地縁者を中心に周辺市区の一 次取得者も含むと見込まれる。奥行が長い画地が多い等街区未整備な地域であるが、鉄道駅に比較的近く利便性から高 額な取引も見られる。住宅地としての需給関係は底堅い。土地価額（更地）で１８００万円前後、分譲住宅（新築）で ３５００万円前後が需要の中心と見込まれるが、画地規模や建物仕様の違いで価格帯は広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅利用の取引が中心で居住環境が重視され、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の 規範性が高い。また、比準価格は複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、収益価格は 、対象標準地において経済合理性に見合った賃貸用建物を想定することが画地条件等から困難なため、試算しなかった 。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場の特性を適切に反映した比準価格を採用して、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蟹江 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [100.0] 100 86,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口は微減、世帯数は増加傾向が続いて いる。土地取引件数は元々少ないが堅調であ り、住宅着工戸数も昨年に比べ増加している 。 街区が未整備の既成住宅地域であるが、近鉄 蟹江駅とＪＲ蟹江駅の間にあって利便性を有 する。昨年から地域要因に大きな変動は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％