別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 蟹江 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蟹江 -1 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　北村　日出雄   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡蟹江町学戸６丁目２５５番 ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、倉庫等が混在する 住宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 近鉄蟹江 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 近鉄蟹江駅西方 900m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄名古屋線、ＪＲ関西本線沿線を中心とする蟹江町及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は 、当該圏域の居住者で圏域外からの転入は少ない。当該地域は蟹江町内でも需要者の選好性が高く需要は堅調である。 市場で中心となる価格帯は、土地は１，５００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用取引が中心であるため、同一需給圏内の多数の取引事例から求められた比準価格の規範性は高い。一方 、賃貸市場が未成熟で収益性を反映して価格形成されるまでには至っていないことから、収益還元法は適用しなかった 。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との比較により得た規準価格との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蟹江 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [ 94.0] [100.0] 100 98,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は徐々に持ち直しの動きが見られ回 復傾向にあるものの、国際情勢不安、物価上 昇等により、先行きはやや不透明である。 既成の住宅地域で、地域要因に特段の変動要 因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％