別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大治 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大治 -5 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　八木　久満   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 91,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡大治町大字花常字東江端４１番 ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南5.7m町道 水道、ガス、下水 中村公園 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　５ ．７ｍ町道 交通 施設 中村公園駅西方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に近く、居住環境の整った住宅地域であり、今後も現状での推移と見込まれる。町内では比較的人気の 高いエリアであり、地価は強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄津島線沿線及びバス路線沿線地域で概ね大治町、あま市のほか、名古屋市中川区西部の住宅地域であ る。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する一次取得者層が大半である。町内では名古屋市のベッドタウンとして小規 模開発が多く見られるが、町中心部への接近性や良好な住環境を受けて、需給共に安定している。中心価格帯は、１６ ０㎡程度の土地で１０００～１５００万円程度、新築戸建物件で２５００～３０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模な戸建住宅地であり、収益の想定は現実性を欠くと判断されるため収益価格の試算は行わなかったが、取引事例 に基づく比準価格は、市場実勢を反映するものとして十分に信頼性を有すると判断する。したがって、比準価格を標準 として、最近の地価動向及び同一需給圏内の広域的な価格バランスに留意するとともに代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大治 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,400 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 95.9] [105.0] 100 91,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフレ等の不確実性も高まるが、名古屋市 のベッドタウンとして中心部の需要は比較的 堅調である。一方、外縁の一部では弱含みの 傾向が見られる。 町中心部周辺に位置し、目立った地域要因の 変化はなく、安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％