別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 愛知大口 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知大口 -1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　辻　憲作   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 50,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹羽郡大口町河北２丁目４１６番２ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 東4m町道 水道、下水 羽黒 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 町道 交通 施設 羽黒駅西方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅が多くみられる既成の住宅地域であり、特段の地域要因の変動も認められないことから、当 面は現状のまま安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大口町を中心とした尾張北部の住宅地域である。需要者の中心は、大口町及び周辺市町に居住する第一 次取得者層であり、地縁的選好性がやや強い地域である。当該地域は、旧来からの農家住宅が多い地域的特性が認めら れ、需給動向は概ね堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は総額で１０００万～１３００万円程度、 新築戸建住宅は２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内に存する対象標準地と代替競争等の関係にある取引事例を採用し、比準価格を試算した。一方、当該地域 は旧来からの農家住宅が多い既成の住宅地域であり、最寄駅からの距離等の地域要因も勘案すると、賃貸用不動産の建 築を想定することは合理的ではないことから、収益還元法は非適用とした。したがって、本件では比準価格を標準とし て、代表標準地との均衡についても十分検討し、市場の需給動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知大口 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,700 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [166.5] [102.0] 100 50,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業生産拠点、物流拠点としての優れた立地 特性を活かした内陸型工業集積地であり、金 融緩和政策等を背景に不動産需要は安定的に 推移している。 旧来からの農家住宅が多い住宅地域であり、 地域要因に特段の変動は認められず、地域の 動向は安定的である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％