別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 愛知東郷 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知東郷 -9 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　土屋　暁   TEL.

鑑定評価額 9,490,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛知郡東郷町大字春木字下鏡田４４６番６３３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 周囲に農地、原野が 多い住宅地域 南東4m町道 水道、ガス 日進 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 日進駅南西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農地等が残る中に、従来からの戸建住宅が存する住宅地域であり、特別の地域要因変動もな く、現在の居住環境を維持して推移していくものと予測される。当面は一般経済の影響を受け価格推移している (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね東郷町を中心として、周辺市内の市街化調整区域の住宅地域である。主たる需要者は、当該エリアに 地縁性を有する個人である。地縁選好性が認められるエリアで域外からの需要は限定的である。周辺市街化区域の住宅 地の需要が堅調なため、その波及効果として地価は低位安定で推移している。取引が少なく、中心となる総額価格帯の 把握は難しいが、単価として概ね１㎡あたり５万～７万円程度が中心と観察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内であるため、新設賃貸住宅事業の想定は現実的ではないことから、収益還元法は適用しなかった。近 隣地域における取引は自己使用目的での取引が中心である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との 均衡を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [110.7] [106.0] 100 57,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的コロナ禍による一時的な経済パニック はあったが、現在は株価等概ね持ち直してい る。今後は、更なる経済の上向き状況を注視 する必要がある。 特別な地域要因変動はない。なお、町内に駅 はなく駅徒歩圏は限られた一部であり、町域 のほとんどは自動車利用が中心となっている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％