別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 愛知東郷 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知東郷 -6 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　土屋　暁   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛知郡東郷町大字春木字西羽根穴２２３６番２外 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南4m町道 水道、ガス、下水 日進 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 日進駅南方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、特別の地域要因変動もなく現在の居住環境を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄豊田線沿線及び名古屋市営地下鉄線駅に連絡するバス路線沿線で、東郷町を中心に隣接市の住宅地域 。需要者の中心は東郷町及び隣接市であるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。近隣地域は旧来からの既成住宅 地域であり、区画が整った住宅地域との比較では相対的に需要は弱い。コロナ禍の影響縮小下で、地価は若干の上昇基 調となる。土地は２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地に位置しており、一部にアパートや賃貸マンション等の利用は見られるが、戸建 住宅が大半の地域である。また、駅の徒歩圏外にあり、賃貸市場が未成熟と判断されるため、土地残余法の適用は行わ ない。近隣地域は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知東郷 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [153.4] [108.0] 100 88,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当初、コロナ禍において、不動産市場は様子 見ムードが広がり、弱気の取引が増加してい たが、この影響は現在縮小し、地価は微増基 調である。 区画が整っていない住宅地であるが、土地需 要が強い東郷町にあるため需要は安定的に推 移。一般的要因を反映して地価は微増基調で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％