別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 愛知東郷 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知東郷 -4 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　亀山　雅弘   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 83,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛知郡東郷町大字春木字坂上２０番４ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,188) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等も見られる住 宅地域 南4.7m町道 水道、ガス、下水 日進 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ町道 交通 施設 日進駅南方 4.8km 法令 規制 ２中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移していくものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東郷町、日進市、みよし市内の住宅地域。需要者の中心は名古屋市及び西三河地区の事業所に勤務する従 業員である。当該地域は土地区画整理が未施行であるため街区がやや雑然としているものの、施行済みの住宅地に比べ 値頃感がある。物価上昇が家計に影響を与えており不動産購入に慎重な姿勢が見られるようになった。土地は標準地規 模で１５００万円程度、新築戸建物件は３０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅中心の住宅地域であり、また、駅からも離れているため賃貸需要が少なく、共同住宅を想定することは現実的 ではないと判断し収益価格は試算しなかった。近隣地域における取引は自己使用目的での取引が中心であることから、 取引価格から試算された比準価格を標準とし、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向の変動にも留意し、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知東郷 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [163.8] [108.0] 100 83,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇が家計を圧迫している中、建築費も 上昇しており、以前と比べ不動産需要はやや 落ち着きを見せている。 町南部の街区がやや雑然とした住宅地域であ るが、不動産市場は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％