別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 長久手 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -13 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　田井　能久   TEL.

鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市市が洞３丁目３０４番 ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 高度地区最高10m 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ新興住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 杁ヶ池公園 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 杁ヶ池公園駅南西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要は堅調であり、住宅地として熟成度を増していくと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長久手市内に存する住宅地域である。需要者の中心は長久手市、名古屋市、及び周辺市に居住し勤務する 個人と考える。土地区画整理事業が行われ、街区は整然とした地域で、名古屋市内の物件と比べ割安感があることから 堅調な需要があり、地価も上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯は、土地が３，０００万円前後、新築の戸建住宅 は４，５００万円～５，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性及び投資採算性を反映した価格である が、画地規模が小さく、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築が困難なため、適用しない。従って、本件では戸建住宅地 を最有効使用とする市場の特性に最も適合した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長久手 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    184,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [117.6] [100.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源高や円安など経済的な不安要素はあるが 、不動産需要は強く、地価は上昇傾向にある と考えられる。 近隣地域は区画整理された新興の住宅地域で ある。周辺に住宅や店舗が増えつつあり、利 便性が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％