別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 長久手 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -11 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　田井　能久   TEL.

鑑定評価額 37,500,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市根の神４１４番 ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と共同住宅 が多く見られる住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 杁ヶ池公園 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 杁ヶ池公園駅西方 550m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東部丘陵線杁ヶ池公園駅から徒歩圏に位置する熟成度の高い住宅地域である。格別の変動要因はなく、今後も同 等な住環境を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね長久手市、日進市及び名東区内に位置する住宅地域である。需要者の中心は名古屋市内を勤務地とし 、自己の居住の目的で取得する個人と考える。当該地域はグリーンロード背後に位置する住宅地域であり、杁ヶ池公園 駅及び大規模商業施設にも近いという立地条件で利便性も高いことから地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土 地が２００㎡程度で３，５００万円程度、新築の戸建物件は４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性及び投資採算性を反映した価格だが、 対象標準地は画地規模から合理的な賃貸想定は困難であると判断し、適用しなかった。従って、本件では戸建住宅地を 最有効使用とする市場の特性に最も適合した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長久手 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    184,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [114.8] [107.0] 100 176,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    171,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源高や円安など経済的な不安要素はあるが 、不動産需要は強く、地価は上昇傾向にある と考えられる。 戸建住宅を中心とした良好な居住環境を維持 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％