別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 長久手 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -10 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　田井　能久   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 73,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市岩作欠花３９番１外 ②地積 　(㎡) 304   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＲＣ2 一般住宅のほかに農 家住宅が混在する住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 はなみずき通 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 はなみずき通駅北東方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内にあるため農家住宅も混在する住宅地域である。将来の動向としては格別の変動要因はない。 当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長久手市及びその周辺市内の市街化調整区域内にある住宅地域である。市街化調整区域内の既存宅地は取 引自体が少なく、その取引も地縁的な人間関係に基づくものが中心となるため個別性が強い。従って取引の実態等の明 確な把握が困難であるが、㎡当たり５０，０００円～８０，０００円程度と推定される。近年は市街化区域の地価動向 を反映し、取引価格が上昇している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は適正な取引事例を収集して求めた価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格 は対象標準地が市街化調整区域にあり、賃貸市場が形成されていないことや、賃貸用の建物想定が妥当でないことから 適用しない。従って、当地域の市場の特性に適した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、上記のとお り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日進 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,900 円／㎡ [102.7] 100 100 [102.0] 100 [ 84.5] [103.0] 100 73,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源高や円安など経済的な不安要素はあるが 、不動産需要は強く、地価は上昇傾向にある と考えられる。 一般住宅と農家住宅が混在する既存の住宅地 域であり、地域要因に関しては格別の変動要 因はないが、地価はやや上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％