別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 長久手 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -7 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 33,300,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市野田農１２１２番 ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅のほか共同 住宅等も見られる住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 はなみずき通 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 はなみずき通駅北方 950m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に共同住宅等が見られる住宅地域である。住宅地域としての熟成度が高く、当面は現状のまま推 移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長久手市のうち名東区に隣接する地区、東部丘陵線各駅の徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は名 古屋市及びその近郊に居住する３０代前半の共働き世帯であり、資金的余裕がある層であることから居住環境が良好な 地域では高値の物件でも根強い人気がある。図書館通の西側は名東区に隣接する地区と比較すると値頃感があることか ら需要は底堅い。市場では土地は３３００万円程度まで、新築戸建住宅は５５００万円程度までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心に共同住宅も見られる地域であるが、取引の中心は戸建用地である。比準価格は長久手市西 部に位置する戸建用地の事例を採用し、試算したものであり、説得力が高い価格である。他方、近隣地域は賃貸市場が 未成熟であり、また対象標準地の間口も狭く、投資採算性に見合う収益物件の建築を想定することが困難なため収益価 格は不適用とした。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長久手 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    184,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [122.4] [100.0] 100 154,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長久手市は３０代前半の共働き世帯に人気が 高い地域であり、名東区に隣接する地域、東 部丘陵線各駅の徒歩圏内を中心に地価は大き く上昇している。 はなみずき通駅の徒歩圏内に位置し、居住環 境が良好な住宅地域である。値頃感があるこ とから需要は堅調であり、地価は上昇してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％