別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 長久手 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -6 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　高大   TEL.

鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市仏が根５０７番外 ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とし た高台の住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 長久手古戦場 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 長久手古戦場駅北方 750m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした高台の住宅地域である。地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状のまま推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、長久手市及び周辺市区内の住宅地域である。需要者の中心は、長久手市及び名古屋市をはじめと する周辺地域に通勤するサラリーマン所得者層のほか、長久手市及び周辺地域の居住者などの地縁性を有する個人であ る。近隣地域は、駅から徒歩圏内で、大規模商業施設からほど近く、利便性が良好な住宅地域のため、需要は堅調であ り、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる土地の価格帯は、総額で３０００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とする住宅地域で、周辺には共同住宅も散見されるが、自用目的での取引がなされることが多く、収益 性より居住の快適性を指向する地域的特性を有している。また、面積が小さく、経済合理性に合う賃貸建物の想定が困 難であるため、収益還元法は適用しなかった。したがって、最近の不動産市場での動向を反映して求められ実証的な価 格である比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長久手 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    184,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [121.0] [100.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症や海外情勢等によ る資材の高騰等、不安材料はあるものの、需 要への影響は軽微であり、地価は上昇傾向に ある。 特別な地域要因の変動は認められないが、駅 や大規模商業施設からほど近く、利便性が良 好な住宅地域であり、地価は上昇傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％