別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 あま -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あま -14 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　平井　真希   TEL.

鑑定評価額 8,030,000 円  １㎡当たりの価格 69,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あま市七宝町桂山之浦１７０７番１８ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北東5.3m市道 水道、ガス 蟹江 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 蟹江駅北方 3.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的街区が整った住宅地域として熟成しており、格別の変動要因も見当たらないことから、今後もほぼ現状の まま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、あま市及び隣接市町の住宅地域である。需要者は、圏内在住の１次取得者層が中心で、圏外からの転入 者は少ない。街区は比較的整然としているものの、市街化調整区域との境付近にあって鉄道駅からは遠く、バス便を主 とする交通利便性に劣る地域であるため需要は総じて弱く、地価は下落基調にある。市場の中心価格帯は、土地で１， ０００万円前後程度、新築戸建物件で２，０００万円～２，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の住宅地域に存する事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。 収益価格は、対象標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実であるため、その適用を断念した。本件では、近隣 地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連性 及び代表標準地との均衡性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大治 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,400 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [121.6] [100.0] 100 68,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 居住環境や利便性に優る住宅地域に対する需 要は堅調であるが、競争力に劣る地域に対す る需要は弱含みであり、二極化が進んでいる 。 街区が比較的整然とした地域であり、格別の 変動要因は認められないが、交通利便性に劣 ることから需要は弱く、地価は下落が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％