別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 あま -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あま -11 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　杉本　岳晴   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あま市木田宮西５２番９ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 が多く空地もある住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 木田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 木田駅西方 800m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周囲では幹線道路の整備が進み、多少の空地も残るが熟成された低層住宅地域である。当面は現状のま まで、空地での新築や既存建築物の建替え等により、地域の代謝が漸次進んでいくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄津島線沿線を軸とした、当市及び隣接市町内の低層住宅地域と把握しうる。需要者の中心は名古屋 市内または周辺市町を勤務地とする勤労世帯主のほか、買い替え在住者等と推定しうる。近隣地域とその周辺地域の住 宅地域は熟成度が進むなか、周辺の幹線道路の整備も漸次、進展しており、需要は底堅い。新型コロナ制限緩和の影響 は特にない。市場の中心価格帯は、土地では１５００万円程度が上値で、新築分譲住宅は３０００万円台に及ぶ。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 （５）の通り比準価格が得られた。当該価格は対象標準地と代替競争の関係にある取引事例に対して、各種補修正や要 因比較を適切に見積り試算された、交換価値を表示する実証性のある価格で、住宅地の価格指標として優位である。一 方、標準地の地積等は２００㎡未満であり、アパート等の賃貸建物の建築の想定は収支の点で経済合理性がないため、 収益価格の試算は断念した。したがって、比準価格を標準として対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あま -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [110.8] [100.0] 100 74,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ対策の制限も緩和されてきたが、 各種物価のインフレが顕著になってきた反面 、所得は伸び悩みを続け、不透明感も出てき ている。 名古屋市内やＪＲ東海道本線沿線の尾張エリ アから流出してきた需要の波及も見られたが 、要因の変動は特になかった。 個別的要因に特別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％