別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 あま -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あま -6 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　中村　智信   TEL.

鑑定評価額 9,750,000 円  １㎡当たりの価格 64,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あま市七宝町徳実郷ノ西２番１３ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 を中心とする住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 蟹江 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 蟹江駅北方 1.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 七宝地区に位置する旧来からの住宅地域である。交通利便性等が劣るため、新規需要は弱い。特段の地域的変動 は見当たらず、当分は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、あま市七宝町及び隣接市町内の路線バスを主要な交通手段とする住宅地域の圏域である。主たる需要者 は、圏内在住の１次取得者層が中心で、圏外からの転入者は少ない。集落的な居住環境から、地縁的に馴染みがない新 規需要者には参入し難い面があり、利便性も良くないため、需要は弱く、地価は継続して下落傾向にある。市場では土 地は１０００万円まで、新築住宅は２０００万円前後までが需要者の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は圏域内の戸建用地の事例を中心に調整して試算したものであり、不動産の居住の快適性、市場性に着目した 価格であり、実証的で、説得力も高い。他方、近隣地域は自用物件が中心の地域で賃貸市場が未成熟であり、また対象 標準地の画地規模も小さいため経済合理性の観点から経営が可能な収益物件の建築を想定するのが困難なことから収益 価格は不適用とした。よって、比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大治 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,400 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [130.6] [100.0] 100 64,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の緩やかな回復が続くなか、あま市の地 価は、一部を除いて弱含みである。物価上昇 や金利上昇の影響を受け、景気の先行きが懸 念される。 価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％