別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 あま -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あま -4 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　哲実   TEL.

鑑定評価額 8,670,000 円  １㎡当たりの価格 79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あま市上萱津銭神４１番１ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、マンション、 事業所等が混在する 住宅地域 南7m市道 水道、ガス 甚目寺 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ｍ市道 交通 施設 甚目寺駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅、事業所等が混在する住宅地域である。甚目寺駅を中心とする市街部に近接しており、宅地利用度は高 い。現在特段の地域的変動要因は無いところから当面は現状推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はあま市東部、名鉄甚目寺駅を最寄駅とする住宅地域一帯。需要者の中心は一次取得者の個人、分譲等を目 的とする不動産開発業者である。市内中心部に近接し、交通及び生活利便性の良好な立地にあるため地価水準は市内で は高位にある。一定の宅地需要が存在するものの地縁的選好性が強く、地価は緩やかな下落傾向で推移している。中心 となる価格帯は土地で１０００万円前後、新築戸建物件で２５００万円～３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅が見られるが画地上の制約から収益還元法は非適用とした。取引事例比較法では周辺類似地域における規範性 の高い取引事例から比準価格を算出した。周辺地域は自用目的の需要が中心のため収益性が市場参加者の価格判断に与 える影響は限定的である。不動産市場での取引価格が強い指標性を有しており、比準価格の客観性、価格説得性は高い と判断して比準価格を採用し、代表標準地からの価格にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あま -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.9] [105.0] 100 79,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宅地需要の地域差が大きく、駅接近性や住環 境良好な一部地域の需要は堅調であるが、他 の地域は需要の下支えに乏しく需給動向は低 調である。 宅地需要及び地価変動を左右する特段の要因 はない。宅地需要の停滞が継続しており、地 価は下落傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％