別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 みよし 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みよし 5-2 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　栗田　宗治   TEL.

鑑定評価額 42,000,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 みよし市三好丘１丁目５番４ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 店舗、事務所兼共同 住宅 Ｓ4 低層店舗、店舗兼共 同住宅等が混在する 商業地域 南25m市道、背面道 水道、ガス、下水 三好ケ丘 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ市道 交通 施設 三好ケ丘駅西方 310m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 三好ケ丘駅に近い商業地域であり、特別の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと見込まれる。 背後の住宅地の需要が堅調であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,700 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はみよし市及びその周辺市町の商業地域がその範囲となる。主たる需要者は、店舗や事務所用地を求める法 人又は個人事業者であるが、事業用借地が多く、土地の取引はあまり多くない。最寄駅に近く、また背後の住宅地の地 価の上昇を受けて、商業地も地価が上昇傾向となっている。みよし市内の商業地については取引規模、形状等が様々で あり、需要の中心となる価格帯については把握できなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の取引事例を中心に試算した実証的な価格で、精度の高い価格が得られた。一方、収益価格 については、周辺地域の賃料水準が低く、やや低位に試算された。当地域の商業地は事業用借地権取引が中心であり、 投資目的での商業地取得は殆ど見られない地域である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、地元不 動産業者へのヒアリング結果等も参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知東郷 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 81.9] [104.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場企業収益は回復基調であるが、部品価格 高騰、半導体不足、世界金融引き締めの影響 等で不透明感がある。住宅投資等は回復基調 にある。 三好ケ丘駅近くの商業地域であり、特記すべ き地域要因の変動はないが、背後の住宅地価 上昇の影響を受けて地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -15.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％