別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 みよし -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みよし -1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　中島　豊司   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 みよし市東陣取山４９番１ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 低層一般住宅の多い 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 日進 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 日進駅南東方 5.1km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。特別の変動要因は見受けられず、当面は現状維持で 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、みよし市内の市街化区域に広域的に展開する一円の住宅地域である。需要者は、同一需給圏内の一次取 得者が中心で、隣接市町からの転入も見受けられる。住宅地の供給は、ミニ開発による分譲が中心である。近隣地域周 辺について、良好な住環境が選好され、需給関係は堅調に推移している。土地は２０００～２５００万円程度、新築建 売住宅は４０００～４５００万円程度の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場においては自用目的の取引が中心で、規範性の高い取引事例を収集することができた。これら取引事例から求めた 比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格については、対象標準地において経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難で あると判断されるため、本件鑑定評価では試算していない。従って、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ 、さらに最近の経済情勢、不動産市場の動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　みよし -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [105.0] 100 [ 94.0] [105.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、金融資本市場の変動等の懸念材料 があるが景気は緩やかに持ち直している。こ うした中、市内の不動産市場は総じて底堅く 推移している。 特別の変動要因はない。交通利便性に劣るが 、良好な住環境により一定の競争力を有する 。需要は堅調で、地価は上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％