別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 北名古屋 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北名古屋 -16 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　眞下　弘   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 83,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北名古屋市中之郷諏訪７５番１ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅が見られる住宅 地域 北8.5m市道 水道、ガス 西春 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ．５ｍ市道 交通 施設 西春駅西方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体に共同住宅も見受けられる住宅地域であり、今後も現状を維持していくものと予測する。最寄駅 へは距離を要するため、地価は緩やかに上昇していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄犬山線の各駅を最寄とする北名古屋市とその周辺市町の住宅地域が圏域である。主な需要者は名古屋 市内やその周辺に勤務する一次取得者層である。燃料価格高騰の影響を受けて物価の上昇等、経済への影響が懸念され る。当地域は最寄駅へは徒歩圏外で土地需要は弱く、地価は若干の上昇で推移している。市場の中心価格帯は１３０㎡ 程度の土地で１０００万円前後。新築戸建分譲で２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は共同住宅も散見されるが、大半が土地所有者の有効活用であり、収益目的で土地を購入する需要者は少ない 。居住快適性・利便性が重視され、自用目的での取引が中心であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、 現実の取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を行い、単価と総額との関連、市場価格動向 等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北名古屋 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [106.0] 100 [169.7] [100.0] 100 83,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は概ね横ばいで推移。住宅地需要 は「西春」駅を中心に好調。燃料価格高騰等 による物価上昇で先行き不透明な状況である 。 共同住宅も混在する地域である。地域要因に 特段の変動は見当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％