別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 北名古屋 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北名古屋 -15 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　眞下　弘   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北名古屋市徳重米野８５番 ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅を中心に共 同住宅も見られる住 宅地域 北5.3m市道 水道、ガス 徳重・名古屋芸大 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道　　　　 　　 交通 施設 徳重・名古屋芸大駅北 西方 650m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が主体の住宅地域であり、今後も現状を維持していくものと予測する。最寄駅まで徒歩圏であり、地価 は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄犬山線を最寄駅とする北名古屋市及び周辺市町の住宅地域が圏域である。市内や周辺市町に通勤する 一次取得者層が主な需要者である。燃料価格高騰の影響を受けて物価の上昇等、経済への影響が懸念されるものの、最 寄駅まで徒歩圏で鉄道利便性が良好な住宅地として土地需要は堅調で、地価はやや強含みで推移している。需要の中心 価格帯は１５０㎡程度の土地で１５００万円前後、建売分譲は３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は共同住宅も見受けられるが、殆どが地主の土地活用であり、収益目的で土地を購入する需要者は少ない。対 象標準地は事業収支の観点から、画地規模を考慮すると賃貸経営は困難であり、収益還元法の適用は断念した。したが って、市場実態を反映した規範性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を行い、単 価と総額との関連、市場価格動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北名古屋 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [106.0] 100 [149.3] [100.0] 100 94,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は概ね横ばいで推移。住宅地需要 は「西春」駅を中心に好調。燃料価格高騰等 による物価上昇で先行き不透明な状況である 。 駅までは徒歩圏内の住宅地であり、地域要因 に特段の変動は見当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％