別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 北名古屋 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北名古屋 -8 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　森本　達也   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 77,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北名古屋市六ツ師中屋敷６１０番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 南3m市道 水道、ガス 徳重・名古屋芸大 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ｍ市道 交通 施設 徳重・名古屋芸大駅東 方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因はなく現状の住環境のまま推移するものと予測する。地価水準はほぼ横ばい傾向で推移するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄犬山線沿線の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の居住者が殆どであるが名古屋市のベットタ ウンとして人気が高く周辺市町からの転入者も見られる。建築費等の高騰等不安定要素はあるものの今のところ市内住 宅地の人気は根強く需要は堅調に推移している。土地は１５００～２０００万円程度、新築戸建物件は３０００～３５ ００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価 格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、賃貸市場が未成熟であること及び地積過小等の理 由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を重視し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北名古屋 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [106.0] 100 [142.0] [106.0] 100 77,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋市のベッドタウンとして発展しており 人口は増加傾向。住宅地需要は安定的に推移 しており中でも駅徒歩圏内の物件の人気は高 い。 特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％