別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 清須 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清須 -25 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　杉本　岳晴   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清須市西枇杷島町養和２４２番４４ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ駅に近い住宅 地域 南西4.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 枇杷島 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ４．５ｍ市道 交通 施設 枇杷島駅北方 350m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ枇杷島駅東口駅前広場に近い、既存の戸建住宅地域である。各画地ごとに接面道路のほか、通路が別に面し ており、通風は良好である。建替等も戸建住宅が主と認められ、用途現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清須市内の名古屋市隣接ないし名古屋市西区西部に存する低層住宅地域と把握しうる。主な需要者の属 性は名古屋市内に勤務地を有する給与所得者若しくは買替え層と判定しうる。ＪＲ名古屋駅から一駅目である、最寄駅 から徒歩至近圏内の立地であり、利便性の良い人気のある住宅地域である。各種のインフレ等もあいまって建物価格も 上昇基調が定着している。により土地は２０００万円台以下、新築戸建住宅では３０００万円台の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 （５）の通り比準価格が得られた。当該価格は対象標準地と代替競争の関係にある取引事例に対して、各種補修正や要 因比較を適切に見積り試算された交換価値を表示する実証性のある価格で、住宅地の価格指標として優位である。一方 、標準地の地積等は５０坪にも満たない上、近隣地域内は概ね戸建住宅が中心を占めているため、賃貸建物建築の想定 による収益価格の試算は断念した。よって、比準価格を標準として対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清須 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [103.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ対策の制限も緩和されてきたが、 各種物価のインフレが顕著になってきた反面 、所得は伸び悩みを続け、不透明感も出てき ている。 駅前に大型店のある、最寄駅から近く、生活 利便性の良好な住宅地域として推移してきた 。当市はマンション分譲も少なく、特に変動 はなかった。 南西側道路以外は通路であり、他の画地も同 様な状況にある地域である。個別的要因に特 別に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％