別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 清須 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清須 -13 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　和田　重樹   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清須市土器野南中野４７３番３ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に小工 場等も見られる住宅 地域 北東5.4m市道 水道、ガス、下水 新川橋 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 新川橋駅南方 400m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅や事業所が混在する地域である。当面は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線・津島線沿線の住宅地域である。清須市及びその周辺市町並びに名古屋 市に勤務する一次取得者層が需要の中心である。地縁的選好性が高い地域であったが、名古屋市近郊に位置するため一 定の需要が認められる。中心となる価格帯は、土地で１，２００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性が高い取引事例から試算しており、求められた価格は市場性を反映した実証的価格である。対象標準 地は画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅の建築を想定することが困難であるため、収益価格の試算は断 念したが、典型的な需要者は市場性を重視して価値判断を行うものと考えられるため比準価格の説得力は高いと判断し た。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清須 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [116.1] [100.0] 100 93,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清須市は名古屋のベッドタウンとして人口が 僅かながら増加傾向である。枇杷島駅、新清 洲駅周辺は需要が安定している。 戸建住宅や事業所が混在する地域であるが、 戸建住宅が増加しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％