別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 清須 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清須 -5 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　杉本　岳晴   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清須市西枇杷島町小田井２丁目３番７ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心に資 材置場等も見られる 住宅地域 北8m市道 水道、ガス 下小田井 920m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 下小田井駅北東方 920m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の周囲は名古屋市西区と地域的な連続性が高い。既存の戸建住宅のほか、新築の分譲住宅、アパートも 事業所等が混在し、世帯流動性が比較的高い地域である。当面は地域種別現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧西枇杷島町ないし名古屋市西区の低層住宅地域と把握しうる。主な需要者は名古屋市内及び周辺市町 等の勤務地に勤務する給与所得者等と推定しうる。名古屋市内の都心部への接近性の良好さから、住宅地として人気は 高い。一方、インフレや所得伸び悩み等による購入可能総額の抑制傾向から土地の地積・間口等は圧縮される傾向にあ る。需要の中心となる価格帯は２，０００万円前後，新築戸建物件では３，０００万円～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 （５）の通り比準価格が得られた。当該価格は対象標準地と代替競争の関係にある取引事例に対して、各種補修正や要 因比較を適切に見積り試算された交換価値を表示する実証性のある価格で、住宅地の価格指標として優位である。一方 、標準地の地積等は２００㎡を超える程度であり、賃貸建物の建築の想定は収支の点で経済合理性がないため、収益価 格の試算は断念した。したがって比準価格を標準として対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清須 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [112.2] [100.0] 100 96,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症対策の諸制限も緩 和された。一方、昨年１２月には、日本銀行 が金融の大規模緩和を修正する方針を決定し た。 名古屋市西区山田地区に近く、街区も整然と しているため、需要は売買、賃貸とも人気が ある。特段の変動は見られなかった。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％