別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 愛西 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛西 -9 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　中村　智信   TEL.

鑑定評価額 7,620,000 円  １㎡当たりの価格 44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛西市東保町五反地７０１番６ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 が混在する住宅地域 南4.8m市道 水道、下水 佐屋 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 佐屋駅南東方 1.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧佐屋町の市街化調整区域内にある集落的住宅地域であり、当面は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄尾西線及びＪＲ関西本線沿線の住宅地域の圏域。主たる需要者は、圏内在住の１次取得者層が中心 で、圏外からの転入者は少ない。農家集落的な地域性から、地縁的な近隣環境に馴染みがない新規需要者には参入し難 い面があり、需要は弱く、地価は継続して下落傾向にある。市場で需要の中心となる価格帯は、土地は８００万円前後 、新築戸建住宅で２０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内にある既成の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。 市場においては、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地 との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 44,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 愛西市の不動産市場は総じて低迷している。 今後、人口減少や子高齢化に加え、景気の先 行きが懸念される。 市街化調整区域内にあり、地価は弱含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％