別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 愛西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛西 -3 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　悌   TEL.

鑑定評価額 8,470,000 円  １㎡当たりの価格 60,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛西市柚木町中田面４８６番７ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅、農家住 宅、農地が混在する 住宅地域 東6.7m市道 水道 日比野 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．７ｍ市道 交通 施設 日比野駅西方 350m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅の徒歩圏内に位置する住宅、農地等が混在する地域である。近年、背後の農地が宅地へと転用されてきて いることから、将来的には住宅地域としての熟成度をより高めていくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄尾西線、名鉄津島線沿線で、概ね愛西市、津島市の住宅地域。需要者は愛西市の居住者が大半を占め 、他の地域からの転入は少ない。最寄駅までは徒歩圏に存するものの、市街地から外れており、近年の人口減少、高齢 化と相まって、不動産需要が低迷していることから、地価は下落基調にある。市場において需要の中心となる価格帯は 、約１５０㎡の土地で８００～１，０００万円程度、新築戸建物件で２，２００～２，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地の状況並びに事業収支の観点から賃貸共同住宅等の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。 一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性の高い価格となっている。標準地は快適性 を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的 である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛西 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [100.2] [102.0] 100 60,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少並びに高齢化が進んでおり、当市に おける不動産需要は全般的に低調であること から、引き続き地価は下落基調にある。 鉄道駅の徒歩圏内に位置する農地も混在する 住宅地域であるが、背後の農地が開発される 等、住宅地域として熟成してきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％