鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

田原 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０５３４ -17	豊橋市		更地	（　）	不整形	南西8m市道、南東3.5m、角地		工業 (60,200)
b	Ａ田原０５３１ -10	田原市		建付地	（　）	台形	西12m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	Ｂ豊川０５３１ -1	豊川市		更地	（　）	長方形	南西15m道路、北東14.5m、二方路		工専臨港地区 (60,200)
d	Ｂ田原０５３１ -1	田原市		更地	（　）	長方形	北西14.5m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
e	Ａ田原０５２０ -2	田原市		更地	（　）	不整形	東3m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	37,532	100 [ 169.5]	22,143	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,100
b	(　 ) 20,872	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,955	100 [ 95.1]	22,035		22,000
c	(　 ) 29,172	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	28,972	100 [ 123.9]	23,383		23,400
d	(　 ) 21,500	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,651	100 [ 99.9]	21,673		21,700
e	(　 ) 15,504	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	18,240	100 [ 86.3]	21,136		21,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,100 円／㎡]

田原 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			埋立てによる既成の工業地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,846,543	2,177,710	6,668,833	5,862,820	806,013	（　0.9714） 782,961	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,311,688 円　　　　（　 7,250 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

田原 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	1,069.20	Ｓ1	1,069.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	2,250 ㎡	30.0 m x 75.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋建工場の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	1,069.20	100.0	1,069.20	735	785,862	3.0	2,357,586
							1.0	785,862
～

～

～

～

計		1,069.20	100.0	1,069.20		785,862		2,357,586
								785,862

⑨年額支払賃料	785,862 円　×　12ヶ月　＝　 9,430,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,069.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,430,344 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 754,428 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,675,916 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,357,586 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,690 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 785,862 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 148,937 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,846,543 円　　　　（　 3,932 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊川賃貸３２　　　　-901	710 ( 708)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	676	対象基準階の　月額実質賃料　　 749 円/㎡　月額支払賃料（　 735 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸３６　　　　-903	698 ( 676)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	821
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

田原 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	433,000 円	86,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	282,910 円	9,430,344　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 574,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 714,400 円	86,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	86,600 円	86,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,600 円	86,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,177,710 円　（　　　　　　 968 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,600,000 円	設計監理料率　 81,000 円／㎡　×　 1,069.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 70 ％　＋　0.0696 × 10 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,862,820 円（　　　　　 2,606 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,846,543 円
②総費用	2,177,710 円
③純収益　①－②	6,668,833 円
④建物等に帰属する純収益	5,862,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	806,013 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	782,961 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 348 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,311,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,250 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
田原 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

田原 9-1

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　一花　徹

TEL.

鑑定評価額

50,000,000 円

１㎡当たりの価格

22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	田原市緑が浜四号１番２７				②地積　(㎡)	2,250 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	1:2.5	工場	中小規模の工場、倉庫等の多い臨海の工業地域	西16m市道	水道、下水	三河田原 5.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 450 ｍ、南 150 ｍ、北 400 ｍ

②標準的使用

中小工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 75.0 ｍ、規模　　 2,250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

三河田原駅北東方

5.4km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は三河港における臨海部の中小規模の工場、倉庫等の多い地域である。臨海工業地域としてほぼ成熟し
ているため、今後も現状を維持して推移してゆくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中小工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,270 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は田原市を中心に東三河一円の工業地域である。需要者は自動車関連等、製造業を営む事業者が中心である
。感染症の影響、半導体不足、資源価格の高騰等、中小工場の事業環境には不透明感がみられるが、震災から１０年余
り経過したためか臨海部の工場、倉庫への需要は以前に比べ回復している。工業地は取引件数が少ない上、取引された
場合でも取引総額及び規模のばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯は把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用の工場、倉庫を中心に貸工場、貸倉庫が介在しているが、元本価値に見合った賃料水準が形成され難
い賃貸市場の現状より収益価格は低位に試算された。取引市場においては自用目的での取引が支配的であり比準価格の
説得力が高いと思料される。よって市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、収益価格は参
考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊橋 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,600 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[116.4]

[100.0]
100

22,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

サプライチェーンに係る懸念は残るものの、
企業収益の増加を背景に工業地に対する需要
は堅調に推移した。

臨海工業地域の埋立地としてほぼ成熟してい
るため、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

田原 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ田原０５３１ -10	田原市		建付地	（　）	台形	西12m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	Ａ田原０５３１ -14	田原市		建付地	（　）	不整形	南西12.7m市道、西11m、南東5m、三方路		｢調区｣地区計画等 (70,200)
c	Ｂ田原０５３１ -1	田原市		更地	（　）	長方形	北西14.5m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
d	Ｂ豊川０５３１ -1	豊川市		更地	（　）	長方形	南西15m道路、北東14.5m、二方路		工専臨港地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,872	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,955	100 [ 95.1]	22,035	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,000
b	(　 ) 31,462	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	31,907	100 [ 129.0]	24,734		24,700
c	(　 ) 21,500	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,651	100 [ 95.1]	22,767		22,800
d	(　 ) 29,172	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	28,972	100 [ 118.7]	24,408		24,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,200 円／㎡]

田原 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			埋立てによる既成宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,613,475	2,096,757	6,516,718	5,597,760	918,958	（　0.9714） 892,676	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	18,597,417 円　　　　（　 8,270 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

田原 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	1,020.21	Ｓ1	1,020.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	2,250 ㎡	30.0 m x 75.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	1,020.21	100.0	1,020.21	750	765,158	3.0	2,295,474
							1.0	765,158
～

～

～

～

計		1,020.21	100.0	1,020.21		765,158		2,295,474
								765,158

⑨年額支払賃料	765,158 円　×　12ヶ月　＝　 9,181,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,020.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,181,896 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 734,552 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,447,344 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,295,474 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,118 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 765,158 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 145,013 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,613,475 円　　　　（　 3,828 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊川賃貸２４　　　　-901	977 ( 948)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	782	対象基準階の　月額実質賃料　　 767 円/㎡　月額支払賃料（　 750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸３１　　　　-901	964 ( 930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	752
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

田原 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,000 円	81,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	275,457 円	9,181,896　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 576,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 673,200 円	81,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,096,757 円　（　　　　　　 932 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,600,000 円	設計監理料率　 80,000 円／㎡　×　 1,020.21 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 70 ％　＋　0.0789 × 10 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,597,760 円（　　　　　 2,488 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,613,475 円
②総費用	2,096,757 円
③純収益　①－②	6,516,718 円
④建物等に帰属する純収益	5,597,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	918,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	892,676 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 397 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,597,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,270 円／㎡）